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不买美国房，也能收租金！
Reits是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会90%的净收益分配于投资者的金融工具。作为海外成熟的不动产投资工具，因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高分红、高流动性、高透明度等特征，受到了全球投资者的青睐，特别是美国市场很成熟。
但在国内对reits产品研究不多，对产品在资产配置中的认识不够，在公募QDII基金体系中投资于reits的品种较少，普通老百姓接触的较少，考虑到人民币贬值预期下资产配置的必要性，特别是QDII基金中用用美元投资的产品除产品本身收益外还可以叠加汇率红利。所以逐个梳理完国内市场中的相关产品后，笔者选择了两款一直表现不错的投资于reits的QDII基金供大家配置时参考：广发美国房地产指数QDII基金（000179）和诺安全球收益不动产QDII基金（320017）。
这两个产品的区别是：1.广发美国房地产这只基金完全是指数化被动投资，跟踪的是MSCI美国REIT指数，提供的是一个只投资于美国REIT（房地产投资信托）市场的QDII基金，业绩比较基准为：人民币计价的MSCI美国REIT净总收益指数（MSCI US REIT Net Daily Total Return Index），同时它还有个兄弟产品是只能以美元现汇申购的广发美国房地产指数现汇（代码：000180）。
2.诺安全球收益不动产则是投资于全球范围内的reits，通过积极的资产配置和精选投资达成投资目标，是一款主动型基金，它的业绩比较基准为ＦＴＳＥ ＥＰＲＡ／ＮＡＲＥＩＴ Ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ ＲＥＩＴｓ Ｔｏｔａｌ Ｒｅｔｕｒｎ Ｉｎｄｅｘ。该指数由富时指数有限公司（ＦＴＳＥ）与欧洲公共不动产协会（ＥＰＲＡ）、全美不动产协会（ＮＡＲＥＩＴ）合作编制，指数成分涵盖美国、英国、法国、澳大利亚、加拿大、日本、香港、新加坡等重要reits市场，能够反映全球市场上市交易reits的投资表现。该指数于2005年2月推出，涵盖的交易货币包括欧元、英镑、美元、日元等世界主要货币。该指数数据可以从Bloomberg或者Reuters上得Bloomberg上代码：ＴＥＲＧＬＵ，Reuters上代码：ＴＦＴＥＲＧＬＵ。
3.两只基金过去的表现见附图。
美元在加息周期，REITs产品有无配置价值？Reits的收益主要来自租金和房产升值，而房产和租金都会随着通胀水平而上升，目前我选择的这两个产品广发基本全投美国市场，诺安在美国市场的比重最大，而纵观全球，大多数国家未走出通缩，而美国去年开始已经进入加息周期，背后是其实体经济的复苏，而复苏的经济以及预期有利于企业融资活动，提升居民可支配收入，扩大对住房的需求，提高整体出租率，这些都有助于REITs的表现。在过去二十年的六个加息周期中，REITs在其中五个周期中都取得了正收益，这表明加息周期实际上是有利于REITs的表现的。本次美联储从退出QE到加息，这两只基金过去两年到近期表现也是一个证实，考虑到只是资产配置的选择，我的看法是可以考虑配置一定比例的。
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